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LEI DO DISTRATO PARA IMÓVEIS ADQUIRIDOS DE INCORPORADORAS – UNIDADES AUTÔNOMAS
01 de novembro de 2019
A chamada Lei do Distrato (13.786/2018) trouxe consideráveis alterações às Leis 4.591/1964 e 6.766/1979, a fim de regulamentar os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes da incorporação imobiliária, assim como, os contratos de loteamento.
No presente artigo, trataremos sobre as modificações nos contratos envolvendo unidades autônomas integrantes da incorporação imobiliária. Como exemplo, podemos citar unidades de edifícios (apartamentos) ou de condomínios de casas.
A Lei do Distrato estabelece procedimentos específicos, os quais, se não observados, podem gerar justa causa para rescisão contratual motivada por culpa do incorporador. Destacamos abaixo algumas das disposições que obrigatoriamente devem constar nos contratos referidos, por meio de quadro-resumo:
I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Ainda, a Lei do Distrato trouxe alterações benéficas ao incorporador, como a consolidação do prazo de tolerância de atraso na entrega da obra para até 180 dias corridos, prática comumente utilizada, inexistindo qualquer tipo de penalidade para a incorporadora se não ultrapassado esse período. Caso ultrapassado o prazo, o comprador poderá escolher:
a) rescindir o contrato e requerer a devolução da integralidade dos valores pagos e da multa ajustada ou b) manter o contrato e receber da incorporadora, quando da entrega da unidade, indenização de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso, corrigido.
De igual forma, a Lei consolidou as consequências para o desfazimento do contrato mediante distrato ou em decorrência de inadimplemento absoluto de obrigação pelo comprador. Conforme art. 67-A, caso ocorra o desfazimento do contrato da forma referida, o comprador terá direito à restituição das quantias pagas, deduzindo valores relativos a:
I – a integralidade da comissão de corretagem;
II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:
I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Portanto, a Lei do Distrato dispôs de forma expressa que a restituição devida pelo incorporador ao comprador, nos casos de desfazimento do contrato por distrato ou inadimplemento absoluto do comprador, será de até 75% do valor pago, devendo ser subtraídos, ainda, a comissão de corretagem, IPTU, cotas de condomínio e associação de moradores, valor da fruição do imóvel (pelo uso) e demais encargos sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Neste mesmo sentido, a Lei determina que, nos casos em que o valor pago pelo comprador seja destinado apenas para a construção do empreendimento em questão (patrimônio de afetação), não se misturando com o patrimônio da incorporadora, a restituição será de 50% do valor pago.
Assim, a nova lei trouxe grande benefício para o incorporador, tendo em vista que anteriormente, via ações judiciais, a empresa estava sujeita a restituir até 90% do valor pago pelo comprador, o que causava perda da capacidade financeira da incorporadora para o andamento da obra.
Por fim, importante destacar que a Lei do Distrato trouxe diversas outras alterações na relação entre o incorporador e o comprador, motivo pelo qual existe clara necessidade de análise da lei e do caso concreto.
Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018.
Gil Bornéo R. Tavares – OAB/RS 117.264
TAVARES E PANIZZI SOCIEDADE DE ADVOGADOS – OAB/RS 1774
